Некоммерческая организация
"Фонд капитального ремонта
многоквартирных домов
Архангельской области"
г. Архангельск, ул. Урицкого, д. 1, оф. 402

Ремонт на подъеме: Как меняют лифты

29.08.19 16:39

Третий год в архангельских домах старые лифты меняют на новые. Масштаб и интенсивность работ вызвана тем, что в феврале 2020 года вступает в силу Технический регламент Таможенного союза, запрещающий эксплуатацию подъемников со сроком службы 25 лет.

Предыдущие два года в столице Поморья монтировались лифты Карачаровского механического завода из Москвы – именно это предприятие выиграло торги. В 2019-м эстафету принял Щербинский лифтостроительный завод. Программа этого года разбита на четыре этапа. Уже прошли последние приемки в рамках второго этапа замены лифтового оборудования. Управляющие организации подали заявки в Ростехнадзор - в течение 10 дней специалист РТН должен выйти на объекты и дать разрешение на ввод подъемника в эксплуатацию.


Организацией всех работ занимается Фонд капитального ремонта Архангельской области. Мы побеседовали с его руководителем Александром Бараевым о ходе программы, о дальнейших планах и о том, почему домам – владельцам спецсчетов нужно активнее интересоваться этой темой.

Владельцы спецсчетов решают сами

- Александр Викторович, как проходит процесс замены лифтов в столице Поморья? Что удалось сделать и что еще предстоит?

- Плановую замену лифтов мы начали в 2016 году. За это время в Архангельске – если смотреть на небольшую перспективу, так как программа текущего года исполнена не до конца – будет обновлено 376 единиц лифтового оборудования в 90 многоквартирных домах.

Такое пристальное внимание замене лифтов в последние годы уделяется в связи с тем, что в феврале 2020 года вступают в силу положения Техрегламента Таможенного союза, согласно которым лифты старше 25 лет нельзя будет эксплуатировать. Это вопрос, актуальный для всей страны, но для нас он имел особое значение. Архангельская область входила в десятку субъектов РФ с максимальным износом лифтового оборудования. И необходимо было принимать решение, чтобы кардинально исправить ситуацию.

Понятно, что для успешного старта и реализации программы обязательно должно было быть понимание со стороны правительства Архангельской области, органов местного самоуправления, управляющих компаний. Ведь принятие решения здесь зависит не только от Фонда капитального ремонта. Управляющие компании должны были подготовить соответствующую документацию; муниципальные образования совместно с нами должны разработать краткосрочные планы, а профильное министерство – эти планы утвердить. Производители лифтового оборудования совместно с кредитными организациями выработали удобный подход к рассрочке платежа для регионального оператора: аванс 10 процентов, а оставшуюся сумму мы выплачиваем в течение 32 месяцев после приемки объектов. Эта совместная работа позволила организовать на территории региона масштабную замену лифтов.

В целом по итогам текущих контрактов мы заменим свыше 830 подъемников в 231 доме на территории региона на сумму 1,7 миллиарда рублей. Это серьезные цифры, позволяющие снять остроту проблемы с лифтовым хозяйством в контексте новых требований.

- Почему только снять, а не решить полностью?

- Наша текущая работа – это не полное решение проблемы. Региональный оператор отвечает только за те многоквартирные дома, где собственники платят взносы на капитальный ремонт в «общий котел».

Если открыт спецсчет – там ответственность за замену лифта лежит на самих собственниках совместно с управляющей организацией. В таких домах Фонд капитального ремонта проводить эти работы не будет. Жильцы аккумулируют денежные средства на спецсчетах, чтобы самостоятельно распоряжаться ими и принимать решения, куда их потратить. Соответственно, и решение об организации работ по замене лифтов тоже за общим собранием собственников.

К сожалению, активность в этом направлении низкая. Несмотря на то, что некоторые подрядные организации разработали варианты рассрочки платежа и для владельцев спецсчета. Так условия несколько иные, нежели для регионального оператора, но тоже достаточно комфортные: 30 процентов аванс при заключении договора, 20 процентов после завершения замены лифта, оставшиеся 50 процентов выплачиваются в течение пяти лет. Насколько я знаю, в Архангельске пока только один многоквартирный дом на Новгородском проспекте реализует договор в этом направлении, по остальным объектам движения нет. Между тем, в областном центре в домах со спецсчетами порядка 900 лифтов, которые уже сегодня не соответствуют положениям регламента Таможенного союза.

Возможно, граждане ожидают, что закон будет изменен или отложен по аналогии с продлением бесплатной приватизации, дачной амнистии. Теоретически такое может быть, но пока никаких решений не озвучено. А возможно, многие просто не в курсе. И вот здесь важно сказать о роли управляющих компаний. По большому счету они играют здесь первую скрипку в информационном сопровождении процесса и должны предупредить собственников о надвигающейся проблеме. Когда лифты окажутся остановлены по решению суда либо предписанию Ростехнадзора, сложности с проживанием возникнут как минимум у половины дома.

И это не тот ремонт, который можно сделать быстро. Лифты делаются под заказ, и только их изготовление после размещения заказа на заводе занимает порядка 30 дней. А учитывая тот высокий спрос, который сейчас есть в России, возможно и больше.

- В какую сумму обходится замена лифта? Хватает ли на эти цели накоплений на спецсчетах?

- Стандартный лифт грузоподъемностью 400 – 450 килограммов, рассчитанный на девять остановок, стоит около двух миллионов рублей. Следовательно, в шестиподъездной девятиэтажке замена лифтов обойдется как минимум в 12 миллионов.

Мы видим, что многие собственники сейчас активно расходуют накопления со спецсчетов на другие виды ремонтных работ. Конечно, мы никоим образом не сомневаемся в их необходимости, но нужно понимать: процесс накопления происходит не так быстро, как хотелось бы. Например, за те пять лет, что существуют спецсчета, большие многоквартирные дома собрали примерно по четыре миллиона рублей, может быть, чуть больше. Это не сопоставимо с затратами, которых требует замена. Даже для получения рассрочки на вышеупомянутых условиях на счету должно быть порядка шести миллионов рублей. Поэтому уже сейчас надо ставить вопрос о дополнительном взносе.

Существующий минимальный взнос носит больше социальный характер, чем экономический – мы всегда это подчеркиваем. И для замены дорогостоящего оборудования только за счет собственных средств, аккумулируемых на спецсчете, по факту взнос должен быть в два-три раза больше. Тогда реально накопить на весь объем работ без дополнительных рассрочек.

И вот здесь еще раз акцентирую внимание на роли управляющих компаний, которые должны информировать собственников и тем самым упреждать ситуацию. Этот вопрос должен подлежать постоянному обсуждению. Потому что теоретически возможная остановка 900 единиц лифтового оборудования затронет несколько десятков тысяч жителей города Архангельска и станет более серьезной проблемой в ЖКХ, чем даже протекающие кровли. И пенять тут будет не на кого, потому что люди сами целенаправленно выбирали спецсчет.

- Можно ли выйти из ситуации с меньшими потерями – заменить не весь лифт, а какие-то его элементы?

- В регламенте действительно говорится, что через 25 лет лифт должен быть заменен либо модернизирован. Но что такое модернизация? Процесс, в ходе которого можно заменить устаревшие крупные детали на те, которые удовлетворяют техническим регламентам. В случае со старыми лифтами это невозможно, поскольку все конструктивные элементы не соответствуют требованиям – и это равно полной замене лифта.

Модернизация будет актуальна для подъемников, которые ставили, начиная с 2010 года, когда регламент еще не вступил в силу, но оборудование использовалось уже другого класса, более современное. Когда в 2030–35 году до них дойдет очередь, в этом случае модернизация будет возможна.

 

Одновременно в работе – семь-восемь объектов

- С какими трудностями вы сталкиваетесь в процессе замены лифтов и как их решаете? Почему, например, архангелогородцы жаловались на затягивание сроков?

- Хотелось бы отметить, что мы изначально достаточно удачно заключили контракты. Когда выходили на аукционные процедуры, были определенные опасения по аналогии с другими субъектами РФ, где не совсем честная борьба между потенциальными подрядчиками сводила на нет все усилия. Там компании торговались до последнего, пытаясь любыми способами вытащить контракт на себя, и занижали стоимость работ до нереальных сумм, за которые качественно выполнить работы невозможно. В прошлом году, например, сложилась катастрофическая ситуация в Ленинградской области, когда десятки лифтов оказались срезаны, исполнителей нет – и только недавно ситуация окончательно выправилась, подъемники не функционировали почти год.

В таком объеме проблема нас миновала, тем не менее со своевременным исполнением мы тоже испытали определенные сложности. Дело в том, что в Архангельской области обеспечивать монтаж лифтового оборудования фактически некому, специалистов не хватает. Та небольшая группа монтажников, которая имеется, стабильно обеспечена работой на новостройках и дополнительно не берется даже за малые объемы.

Мы работали с иногородними подрядными организациями, но и у них работа оказалась не в полной мере выстроена, имелись сложности с наличием персонала на объектах. Где-то работали с большими перерывами, а где-то складывались печальные ситуации, когда исполнители из монтажных организаций покидали объекты, демонтировав оборудование и сдав его в металлолом. Это было связано с внутренними разногласиями субподрядчиков, но для нас как для заказчика это выливалось в то, что объект стоял с неработающим лифтовым оборудованием и без каких-либо перспектив в кратчайшие сроки обеспечить выполнение работ.

С нашей стороны предпринимались различные организационные меры, кроме того, мы привлекали прокуратуру города Архангельска: надзорная деятельность помогала держать подрядные организации в определенном тонусе, чтобы ни у кого мысли не было покинуть объект без исполнения обязательств.

Мы прописываем максимальный срок выполнения работ на объектах 70 календарных дней. Как показывает практика, именно в этот период можно уложиться при правильной организации работы. Результаты прошлого и текущего года это подтверждают. Отмечу, что еще 10 дней берет для себя Ростехнадзор для проведения приемки.

- Какой опыт по повышению эффективности работы, по предотвращению возможных проблем наработан за это время?

- В этом году мы дополнительно ввели в контракты этапы выполнения работ. Весь объем работ по согласованию с подрядной организацией разбит на этапы – по количеству домов и лифтов. И только завершив один этап, компания приступает к следующему. Мы спланировали процесс так, чтобы одновременно в работе находилось семь-восемь объектов, а не как было изначально – до тридцати сразу. Здесь даже в случае негативного развития событий проблемы возникнут на меньшем количестве домов, и справиться с последствиями будет проще.

Если мы видим, что организация ведет себя грамотно и квалифицированно, качественно выполняет свои обязательства, то готовы открыть для них больше объектов, чем предусмотрено графиком по контракту. Но в Архангельске по этому пути пока не идем.

- Еще одна жалоба, которую доводилось слышать – лифт сделан, но его никак не запускают. Какие трудности возникают на этапе приемки?

- Это вопрос качества выполнения персоналом требований по монтажу оборудования, по соблюдению всех допусков и правил. Даже на наших внутренних приемках выдавались замечания, на устранение которых тратилось по полторы недели и даже после этого нарекания оставались. Некоторые готовые объекты так сдавали по три-четыре раза. Конечно, это было не постоянно и не везде, в прошлом году такие сложности возникали на пяти объектах. В итоге все-таки удалось довести ситуацию до логического завершения.

Тем не менее, мы не в полной мере удовлетворены взаимоотношениями с подрядчиками, и к организациям были предъявлены штрафные санкции за просрочку выполнения работ – порядка нескольких миллионов рублей. С рядом претензий они согласились и выплатили компенсации, а часть вопросов будет решаться в судебном порядке.

 

Металлическая кабина и энергоэффективный двигатель

- По какому принципу формировалась программа замены лифтов? Почему были выбраны именно эти дома, а не другие?

- Критерий один – возраст подъемников. С нашей стороны была проведена работа с управляющими компаниями – мы получили от них паспорта лифтового оборудования, в которых указаны сроки введения его в эксплуатацию. На самом первом этапе в программу были включены дома, где лифты самые старые: 35 – 40 лет. Сейчас завершаем работу в домах, где лифтам уже либо 25 лет, либо вот-вот исполнится – в этом году.

В целом наша работа как фонда на этом этапе не закончится, все равно будет продолжение. В ближайшей перспективе мы планируем заменить еще более 80 лифтов, из них чуть более 50 – в Архангельске. Это объекты, где собственники приняли решение отказаться от спецсчета для платежей на капремонт, а также те, которые изначально были в «общем котле», но срок эксплуатации их лифтов заканчивается в 2020 году.

Когда именно это будет – определим в конце этого года либо в начале следующего. Если изменений в регламент таможенного союза по переносу сроков службы не будет, тогда оперативно запустим аукционную процедуру. Если произойдут изменения – возьмем паузу на год-другой, чтобы акцентировать внимание и сосредоточить финансовые ресурсы на иных видах ремонтных работ. Ведь в нашем поле зрения не только замена лифтов.

- Помимо срока службы не более 25 лет, какие еще есть современные требования к лифтовому оборудованию?

- Прежде всего они касаются пожарной безопасности и энергоэффективности. Если у старых лифтов внутренняя часть кабины обшита пластиком, то сейчас это не допускается. В новых версиях она сделана в металле. Обязательно устанавливаются противопожарные двери в машинное помещение. При монтаже используется оборудование, позволяющее экономить электроэнергию – двигатели с частотными приводами.

Кроме того, обязательными являются механизмы защиты, такие как грузовзвес (он не дает начать движение, если превышены допустимые пределы) и фотошторы, которые не позволяют закрываться дверям при наличии определенного препятствия. В старых лифтах подобные опции либо не предусмотрены, либо если они были – то давно утрачена их работоспособность.

- Если лифту еще нет 25 лет, но с ним возникают проблемы: он постоянно ломается, застревает – могут ли жильцы поменять его раньше срока?

- В случаях, когда лифтовое оборудование не отработало свой срок, как правило, замена не требуется. В первую очередь это вопрос качественного обслуживания. Любая техника требует постоянного регламентного ухода, и лифты не исключение. Специалисты, которые этим занимаются, знают нормативный срок службы всех элементов, определяющих работоспособность лифта. И поддерживающий ремонт позволяет избежать проблем. Кроме того, где-то вовремя нужно смазать, где-то почистить... В новых лифтах, например, используется много электроники, на которую плохо влияет избыток пыли. Поэтому места, где это оборудование работает, должны постоянно убираться. Это необходимый минимум, и если он не выполняется – собственникам есть смысл задуматься о замене той организации, которая обслуживает у них лифты.

И есть еще одна причина поломок, которая встречается не менее часто – как оборудованием пользуются. Соответствующим должно быть не только его содержание, но и эксплуатация. У нас были случаи, когда новые установленные лифты портили очень быстро: мяли и ломали двери, выкорчевывали кнопки... Понятно, что в таких ситуациях при всем желании качественное обслуживание невозможно. Сейчас в большинство подъездов доступ ограничен благодаря домофонам, но это спасает только от непрошенных гостей. Если в подъезде живут те, кто так относится к общедомовому имуществу – это не поможет. Тут лишь можно порекомендовать жильцам озаботиться видеонаблюдением в подъезде и в случаях вандализма обращаться в правоохранительные органы, взыскивать с виновников порчи лифта ущерб.

- Александр Викторович, и последний вопрос. Как вы оцениваете качество новых лифтов и насколько легко решаются проблемы в гарантийных случаях?

- Все оборудование достаточно хорошего качества. Гарантийные случаи, безусловно, бывают, но их не так много. И производитель достаточно оперативно устраняет нарекания, если с нашей стороны все быстро отрабатывается.

На первоначальном этапе были шероховатости, но мы научили управляющие компании, как этот процесс можно организовывать быстрее. Если раньше УК готовили документы и направляли нам, а мы как заказчик контактировали с производителем работ, то сейчас алгоритм другой. Информация направляется управляющими компаниями напрямую на завод-производитель через электронные каналы связи, а нам для информации. Подрядчик рассматривает каждый случай и либо организует ремонт, либо высылку новых элементов. Мы со своей стороны контролируем, чтобы заявка исполнялась. Как правило, на решение вопроса уходит около семи дней.

Наталья Сенчукова,

Источник http://xn--80aec1d.xn--p1ai/archives/20545

 


Поделиться:


Возврат к списку